Vendita della casa dopo i 5 anni, per la plusvalenza rileva l’acquisto

La cessione di un villino, intervenuta dopo il quinquennio dalla data di acquisto, avvenuta nel 2016, non produce una plusvalenza tassabile in base all'articolo 67, comma 1, lettera b) del Tuir, se è effettuata da una persona fisica al di fuori dell’attività di impresa. Il fatto che due anni dopo l’acquisto siano stati eseguiti lavori di ristrutturazione, terminati quindi nel 2018, è irrilevante ai fini temporali in quanto la data che conta per il computo dei cinque anni, durante i quali il proprietario non deve vendere il bene se non vuole generare una plusvalenza tassabile, è quella dell’acquisto. È il chiarimento fornito dall’Agenzia delle entrate con la risposta n. 560 del 18 novembre 2022 (in allegato).

L’istante è un cittadino tedesco che ha acquistato il villino in Italia riservandosi insieme alla sorella la nuda proprietà e concedendo l’usufrutto dell’immobile ai genitori.

L’istante fa sapere che i lavori di ristrutturazione dell’abitazione hanno comportato un piccolo ampliamento a seguito del quale il 14 novembre 2018, è stata rilasciata dall’ufficio del catasto la ricevuta di avvenuta denuncia di variazione dell'unità abitativa a seguito dell'aumentata consistenza catastale.

Lo stesso istante si chiede quindi se ai fini del calcolo dei cinque anni per vedere la sussistenza o meno di una plusvalenza, rileva la data dell'atto notarile di acquisto del bene immobile (8 luglio 2016) o quella di denuncia dell’avvenuta variazione catastale dell’immobile (14 novembre 2018).

L’Agenzia, in linea della soluzione prospettata dall’istante, chiarisce che la data della ristrutturazione non rileva ai fini del computo dei 5 anni, il periodo cioè che deve trascorrere se si vuole evitare che l’acquisto e la successiva vendita di un immobile abbiano un fine speculativo, con la conseguente tassazione della plusvalenza realizzata.

Nel caso in esame, niente è dovuto al fisco dall’acquirente (articolo 67 comma 1 del Tuir) in quanto la vendita è avvenuta dopo i cinque anni dalla data di acquisto (2016), a nulla rilevando la ristrutturazione e il relativo ampliamento del villino.