Riacquisto di nuda proprietà e decadenza agevolazioni 'prima casa': la risposta AdE n. 349 del 28 giugno 2022

Una cittadina italiana residente all’estero che dopo aver venduto prima del decorso dei cinque anni, l’abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa, per non perdere i benefici provvede ad acquistare un nuovo immobile intestando a se stessa la nuda proprietà e a una parente il diritto di usufrutto, non potrà fruire del regime agevolato, riconosciuto dalla norma solo per la proprietà piena dell’immobile. Di contro, come precisato anche nella risposta n. 627/2021, la stessa istante, cittadina iscritta all’Aire, non è tenuta ad adibire il nuovo immobile acquistato entro l’anno anno successivo alla vendita, ad abitazione principale in quanto tale obbligo non può essere imposto a chi vive stabilmente all’estero.

Sono i chiarimenti forniti dall’Agenzia delle entrate con la risposta n. 349 del 28 giugno 2022 (in allegato).

L’Agenzia ricorda che se i beni acquistati con l'agevolazione vengono venduti prima dei cinque anni dalla data di acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria e una sanzione pari al 30% delle imposte e degli interessi (nota 2-bis, comma 4, della Tariffa allegata al Tur). Tuttavia, l'ultimo capoverso dello stesso comma prevede che la misura non si applica se “il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”. Il legislatore quindi ha voluto tutelare l’acquisto della prima casa anche nei confronti delle persone costrette a ripetuti trasferimenti di residenza evitando, allo stesso tempo, possibili finalità speculative.

Sul tema della piena proprietà l’Agenzia richiama la sentenza della Cassazione n. 17148/2018 secondo la quale l'atto necessario a evitare la decadenza dall'agevolazione prima casa precedentemente fruita, deve essere rappresentato da un titolo idoneo a consentirgli l'uso e il godimento di un'abitazione in via piena ed esclusiva e, di conseguenza a destinare la stessa ad abitazione principale. In sintesi, per la Suprema corte la decadenza non è evitata se, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con la misura agevolativa, il contribuente proceda all'acquisto della nuda proprietà di un’altra casa.

L’Agenzia, in conclusione, conferma l’orientamento della risposta n. 627/2021, richiamata dall'istante in cui è stato affermato che, sia in sede di primo acquisto da parte del cittadino residente all'estero, che in sede di riacquisto di altra abitazione sul territorio nazionale, non sia necessario adibire il nuovo immobile ad abitazione principale, trovandosi il cittadino nell’impossibilità di adibire il nuovo acquisto a propria abitazione principale.

Allo stesso tempo, in linea con la ratio della norma volta a favorire l’acquisto della prima casa evitando, tuttavia, intenti speculativi, l’Agenzia ritiene che il riacquisto, entro un anno, della sola nuda proprietà non è idoneo ad evitare la decadenza dai benefici prima casa, a nulla rilevando la circostanza che l’istante non può adibire l’immobile riacquistato a propria abitazione principale.