Agevolazioni prima casa under 36: nuove delucidazioni dall'AdE

Il preliminare d’acquisto della prima casa per l’under 36, stipulato dal padre, che nell’occasione ha versato caparra e acconto, con l’impresa costruttrice, non impedisce al giovane di usufruire del credito d’imposta pari all’Iva versata, anche in relazione alle fatture intestate al genitore. Ciò che conta è che il padre lo abbia formalmente “nominato” titolare della proprietà. È quanto si legge nella risposta n. 261 dell’11 maggio 2022 dell'Agenzia delle entrate.

L'istante, in sostanza, nel precisare che alla firma dell'atto definitivo, dietro il pagamento del saldo, l’immobile sarà a lui intestato e che trasferirà immediatamente la residenza nello stesso, non è certo del fatto di poter usufruire dell'agevolazione prevista dall'articolo 64, comma 7, del Dl "Sostegni-bis”, la quale prevede “per gli atti di cui al comma 6, relativi a cessioni soggette all'imposta sul valore aggiunto, è attribuito agli acquirenti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell'anno in cui l'atto è stipulato un credito d'imposta di ammontare pari all'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all'acquisto. Il credito d'imposta può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, ovvero può essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell'acquisto; può altresì essere utilizzato in compensazione ai sensi del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241. Il credito d'imposta in ogni caso non dà luogo a rimborsi”, in quanto le fatture relative alla caparra e agli acconti, con applicazione dell'Iva al 4%, emesse dall'impresa costruttrice, sono state intestate al padre che ha sottoscritto il contratto promettendo “di acquistare per sé o per persona fisica o giuridica da nominare il diritto di piena ed esclusiva proprietà dell'immobile".

Al riguardo, l’Agenzia osserva che il "Contratto per persona da nominare", disciplinato dagli articoli 1401 e seguenti del Codice civile, prevede una dichiarazione di nomina formale, fatta alla luce delle norme di riferimento.

Pertanto, affinché l’istante si sostituisca quale parte contrattuale del preliminare originariamente stipulato dal padre "per sé o per persona da nominare", acquisendo i diritti e assumendo gli obblighi derivanti dallo stesso contratto, con effetto dal momento in cui questo è stato stipulato (incluso avvalersi dei pagamenti di caparra e acconti già effettuati dal genitore), deve essere validamente nominato.

Inoltre, poiché è riconosciuto all'acquirente che fruisce dell'agevolazione "prima casa under trentasei" un credito d'imposta "di ammontare pari all'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all'acquisto", sarà necessario che dall'atto di compravendita dell'immobile, stipulato dall’istante in seguito alla sua nomina, risultino specificamente enunciati gli acconti già pagati dal padre, con indicazione dei relativi importi e delle modalità di pagamento, nonché gli estremi delle fatture intestate allo stesso genitore con applicazione dell'aliquota Iva agevolata al 4 per cento.

In altri termini, dall'atto di compravendita deve risultare l'ammontare di Iva corrisposta in relazione all'acquisto agevolato, che andrà a costituire il credito d'imposta riconosciuto a favore dell'acquirente under trentasei.

Per completezza, infine, l’Agenzia ricorda che il credito d'imposta spetta nella misura massima del 4 per cento. Infatti, il comma 7 dell'articolo 64 prevede un credito d'imposta per gli atti soggetti a Iva "di cui al comma 6" ovvero per "gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di 'prime case' di abitazione”.