Manca il requisito della "prossimità" tra box auto e prima casa: niente misura di favore del "prezzo-valore"

Nella fattispecie in esame, l'Istante comproprietario per la sola quota di un sesto di un appartamento, intende destinare a pertinenza di detto immobile, che costituisce il "proprio domicilio dal 15 settembre al 15 giugno", un box auto sito alla distanza di circa 1,3 Km. In sede di documentazione integrativa, inoltre, è emerso che non si tratta di una compravendita ma di una operazione di permuta con un altro box precedentemente acquistato, in merito al quale non si conosce la sussistenza dell'eventuale vincolo pertinenziale.

Nella Risposta n. 33 del 19 gennaio 2022, l'Agenzia delle entrate osserva che “nel caso di specie, non sono stati forniti elementi sufficienti per la valutazione della sussistenza del requisito oggettivo per il riconoscimento della pertinenzialità nel senso indicato dalla Cassazione nella sentenza n. 11970 del 2018, ai fini del quale il bene accessorio deve arrecare un'utilità al bene principale e non al proprietario di esso.

Alla luce delle suddette argomentazioni, salvo ulteriori e puntuali elementi probatori non valutabili in questa sede, non si ritiene che siano integrati i requisiti per il riconoscimento della pertinenzialità nel senso indicato e, pertanto, non possa essere riconosciuta l'applicazione per la permuta del box auto in oggetto della disposizione di cui all'articolo 1, comma 497, della legge n. 266 del 2005”.

L'articolo 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266, ha espressamente previsto che "In deroga alla disciplina di cui all'articolo 43 del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e fatta salva l'applicazione dell'articolo 39, primo comma, lettera d), ultimo periodo, del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600, per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, all'atto della cessione e su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell'immobile determinato ai sensi dell'articolo 52, commi 4 e 5, del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell'atto. Le parti hanno comunque l'obbligo di indicare nell'atto il corrispettivo pattuito. Gli onorari notarili sono ridotti del 30 per cento”.

Tale disposizione deroga testualmente all'articolo 43 del d.P.R. n. 131 del 1986 che àncora la base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale al valore venale del bene o del diritto trasferito, individuando detta base imponibile nel "valore dell'immobile determinato ai sensi dell'articolo 52, commi 4 e 5" del TUR, comunemente denominato valore catastale.

La disposizione in esame riguarda, oltre agli immobili ad uso abitativo, anche le relative pertinenze, che possono essere acquistate anche separatamente sempreché risulti nell'atto di acquisto la destinazione pertinenziale dell'immobile (circolare n. 6 del 13 febbraio 2006, par. 11.1).

In conclusione, l'Agenzia delle entrate ha chiarito che la misura di favore del "prezzo-valore", che individua, per le vendite di abitazioni e pertinenze effettuate nei confronti di persone fisiche al di fuori di attività commerciali, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nel valore dell'immobile determinato ai sensi dell'articolo 52, commi 4 e 5 del Tur, denominato valore catastale (articolo 1, comma 497, della legge n. 266/2005), non può essere riconosciuta per l’acquisto del box auto distante oltre un chilometro dal domicilio dell’istante, non essendo rispettato il requisito della pertinenzialità.