Se in un edificio posseduto da un unico proprietario si trovano parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate, ha diritto alla detrazione per le spese relative agli interventi realizzati su queste parti comuni. La locuzione “parti comuni di edificio residenziale” deve essere quindi considerata in senso oggettivo e non soggettivo e va riferita, pertanto, alle parti comuni a più unità immobiliari e non alle parti comuni a più possessori. Se invece l'edificio è costituito esclusivamente da un'unità abitativa e dalle relative pertinenze, non sono ravvisabili elementi dell'edificio qualificabili come “parti comuni” e, pertanto, non è possibile considerare un autonomo limite di spesa per ciascuna unità, perché le pertinenze non godono di limite autonomo di spesa.

È questo il chiarimento contenuto nella Risposta n. 419 del 29 settembre 2020 dell’Agenzia delle Entrate (IN ALLEGATO), sollecitata dall'interpello di un istante che chiedeva chiarimenti sugli interventi agevolabili su un immobile in categoria catastale A/4 con relativa pertinenza (C/6) e due fabbricati rurali in categoria catastale F2 (unità collabenti). In particolare, l’istante proponeva di identificare il corpo principale di fabbrica come “condominio minimo” – composto da 2 unità immobiliari, con parti comuni, abitazione (A/4) ed edificio produttivo (F/2) – e quindi di poter usufruire della detrazione fiscale all’85% calcolata sul limite di spesa di 136 mila euro moltiplicato per le due unità immobiliari.

L’Agenzia respinge questa interpretazione, ravvisando nei due edifici accatastati autonomamente un carattere pertinenziale che si conserverà anche a termine dei lavori (quando le due unità verranno accorpate e si realizzerà un'unità residenziale e una pertinenza a cui si aggiungerà un garage doppio ricavato dall'altro edificio). Pertanto non sono ravvisabili “parti comuni” a più unità immobiliari, e quindi l’istante non potrà fruire della detrazione prevista per interventi finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica. Potrà eventualmente fruire però, in maniera distinta, delle detrazioni previste per interventi di riqualificazione energetica e interventi antisismici da effettuare sulle singole unità immobiliari.

Ma attenzione: in considerazione della possibile sovrapposizione degli ambiti oggettivi previsti dalle due normative, il contribuente può avvalersi, per le medesime spese, soltanto dell'una o dell'altra agevolazione, rispettando gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna di esse e contabilizzando separatamente le spese riferite ai due diversi interventi.

In allegato la Risposta n. 419 del 29 settembre 2020 dell'Agenzia delle Entrate