Quale aliquota IVA deve essere applicata per le fatturazioni derivanti da un contratto d'appalto finalizzato alla realizzazione di una villetta non di lusso su di un terreno di proprietà del committente che attualmente è già proprietario di una prima casa, ma che intende alienarla entro la conclusione dei lavori?
Rubrica a cura di AGEFIS©, Associazione Geometri Fiscalisti. www.agefis.it @AGEFIS_asso
Le norme attualmente vigenti in materia di agevolazioni per l’acquisto (o la costruzione) della "prima casa" prevedono che al momento dell’appalto dei lavori edili per la costruzione della futura "prima casa" debbano ricorrere in capo al Committente i seguenti requisiti:
- che l’immobile sia ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui lo stesso svolge la propria attività;
- che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione col coniuge di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
- che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, su tutto il territorio nazionale, di altra casa di abitazione acquistata con i benefici in oggetto.
Da ciò consegue che nel caso di specie il Committente non possiede i requisiti richiesti dal legislatore per accedere al regime agevolativo "prima casa", tuttavia è possibile suggerire, per un caso come quello prospettato, la seguente soluzione:
- l’appalto per i lavori di costruzione della villetta deve essere soggetto inizialmente all’IVA del 10% prevista per la realizzazione di immobili residenziali non di lusso non in possesso delle caratteristiche "prima casa" (così come previsto dal n. 127 quaterdecies, Tabella A, Parte III, allegata al D.P.R. 633/72);
- se durante i lavori di costruzione della futura "prima casa", in qualsiasi momento, purché precedente alla presentazione della dichiarazione di "fine lavori" all’Amministrazione comunale nel cui territorio insiste l’immobile in parola, il Committente viene a possedere i requisiti "prima casa" (avendo venduto l’attuale "prima casa"), avrà la la facoltà di ottenere il riconoscimento dell’IVA al 4% non solo sulle fatture ancora da emettere ma anche su quelle che sono già state emesse (avendo quindi diritto alla restituzione della differenza d’IVA).
