Monitoraggio costante dei sistemi in cerca di errori e piccoli malfunzionamenti che però fanno perdere efficienza e soldi
IL ventilatore del sistema di aerazione è installato al contrario, oppure il riscaldamento e l'aria condizionata sono in funzione contemporaneamente nel medesimo ambiente. Errori del genere, secondo Dave Moser, della società no-profit, Portland Energy Conservation, Inc, sono all'ordine del giorno non solo negli edifici tradizionali ma anche in quelli che vantano, appesa al muro della propria hall, la targhetta “Leed Certified”. In un caso, il proprietario di un edificio ha speso 5.000 dollari per sistemare degli umidificatori installati male e ha risparmiato 50 mila dollari sulla bolletta energetica annuale. In un altro caso, il riscaldamento e il raffreddamento simultaneo di un edificio accademico di 85.000 metri quadrati faceva sprecare 100.000 dollari all'anno di energia. L'errore era di programmazione software e la sistemazione non costò quasi nulla.
Cos'è la building commissioning
Trovare gli errori di “distrazione” negli edifici di ultima generazione è una pratica che negli States si è guadagnata un nome: “building commissioning” (B.C.), un termine mutuato dalla prassi navale di testare le nuove imbarcazioni in mare per scoprire eventuali falle prima che entrino in servizio. Negli States iniziano a fare grosso modo la stessa cosa con gli edifici residenziali. In realtà, chi esegue questa pratica è ancora ben al di sotto del 5%, forse solo l'1% degli edifici commerciali effettivamente svolge fino in fondo questo processo.
Tutto inizia a partire dalla metà degli anni '90, quando gli edifici hanno iniziato a integrare sistemi di controllo computerizzati di una tale complessità da essere paragonati proprio ai sistemi di controllo delle navi da crociera. Oggi i test non si limitano più a monitorare l'edificio nelle prime settimane dalla fine dei lavori ma, almeno dovrebbero, proseguire durante tutte e quattro le stagioni del primo anno di attività. Gli edifici certificati Leed, in teoria, gudagnano punti extra se svolgono una “building commissioning” approfondita ma, in pratica, è d'obbligo dimostrare solo di aver svolto i “fondamentali” del processo di verifica per aumentare il punteggio. Chi crede di risparmiare svolgendo una B.C. versione light si sbaglia.
Una pratica che dà i suoi frutti
Un B.C. approfondita è forse la strategia più economicamente efficace per ridurre i consumi energetici, i costi e le emissioni di CO2 negli edifici moderni, almeno a detta del rapporto 2009 pubblicato dal Lawrence Berkeley National Laboratory. Infatti, se applicata all'intero stock statunitense di fabbricati non residenziali, produrrebbe 30 miliardi di dollari annui in risparmio energetico potenziale e un risparmio di 340 milioni di tonnellate di gas serra all'anno. Tenendo conto che gli Stati Uniti sono sulla strada delle 9,7 miliardi di tonnellate di CO2 annue entro il 2030.
Quindi la B.C. ha un potenziale di risparmio piuttosto attraente. Perché non è popolare? Probabilmente perché un sacco di esperti in efficienza energetica non ne hanno mai sentito parlare. Così, può succedere che nel 2008 uno studio del New Buildings Institute affermi come il rendimento energetico di molti edifici certificati Leed sia in realtà peggiore della media nazionale degli edifici convenzionali.
Costi iniziali: un bel problema
Un ulteriore ostacolo alla pratica della building commissioning è il fatto di sembrare costosa e la società costruttrice in genere ha pochi incentivi per assumersi tale onere supplementare, visto che spesso chi poi gestisce l'edificio è una società diversa. Per farci un'idea dei costi, in America una B.C. raggiunge tipicamente 1,16 dollari su ogni 200 dollari di costi di costruzione, per gli edifici esistenti si abbassa a 30 centesimi per piede quadro. Secondo gli studi, il tempo di payback è di 4,5 anni per gli edifici di nuova costruzione e 1,1 anni per l'esistente.
Incentivi alle B.C.
E' un problema annoso e piuttosto comune quello dei costi iniziali. E diverse sono le soluzioni adottate oltreoceano. La città di Berkeley, in California, ha rilasciato delle obbligazioni chiamate PACE, che pagano i costi iniziali dei miglioramenti sulle proprietà commerciali e residenziali, con un recupero dell'investimento ventennale tramite una sovrattassa sull'edificio, anche in caso di vendita del fabbricato. Su un modello simile, una ESCO, o società di servizi energetici, effettua miglioramenti nell'efficienza energetica con la garanzia di instascare la differenza tra la bolletta energetica precedente e quella posteriore ai lavori. Circa 30 aziende di servizi pubblici degli Stati Uniti inoltre prevedono sconti o altri incentivi per i clienti del settore commerciale che intendono svolgere una B.C.
La pratica è attualmente in discussione per la versione 2012 del Codice internazionale per la conservazione dell'energia, il quale funge da modello per i codici edilizi in molte giurisdizioni americane.
